Simulador IMT e Imposto do Selo
Use o simulador IMT para saber quanto paga de IMT e Imposto do Selo antes de comprar casa, com as tabelas oficiais de 2026.
Dados da compra
Finalidade
Localização
O imposto incide sobre o maior entre preço e VPT: 250 000,00 €
Total de impostos
10 242,04 €
4,10% sobre 250 000,00 €
Escalão de 7%
Habitação própria · Continente
| Valor tributável | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 106 346 € | Isento | — |
| 106 346 – 145 470 € | 2% | 2126,92 € |
| 145 470 – 198 347 € | 5% | 6491,02 € |
| 198 347 – 330 539 €o seu escalão | 7% | 10 457,96 € |
| 330 539 – 660 982 € | 8% | 13 763,35 € |
| 660 982 – 1 150 853 € | 6% (única) | — |
| 1 150 853 – acima de 1 150 853 € | 7,5% (única) | — |
Exemplo: casa de €250.000 para habitação própria no Continente, com €200.000 de crédito a 30 anos, paga €7.042,04 de IMT + €3.200 de Imposto do Selo = €10.242,04 antes da escritura.
Os impostos antes da escritura
O preço da casa não é o custo total da compra. Antes da escritura paga-se o IMT, calculado por escalões sobre o valor tributável, que é o maior valor entre o preço de compra e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) da caderneta predial, e o Imposto do Selo de 0,8% sobre o mesmo valor.
Numa casa de €250.000 para habitação própria no Continente, são €7.042,04 de IMT mais €2.000 de selo; com €200.000 de crédito a 30 anos, somam-se €1.200 de selo do empréstimo. Em 2026 os escalões subiram 2% e jovens até aos 35 anos têm isenção total até €330.539 na primeira habitação própria.
Regra prática: além destes impostos, os bancos financiam tipicamente até 90% do valor do imóvel, pelo que convém ter pelo menos 10% de entrada mais os impostos antes de fazer a proposta de compra.
Perguntas Frequentes
O que é o IMT e quando se paga?
O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é o imposto pago ao Estado na compra de um imóvel. Paga-se uma única vez, antes da escritura: sem o comprovativo de pagamento, o notário não realiza o contrato.
Como se calcula o IMT?
Identifica-se o escalão correspondente ao valor tributável (o maior entre o preço de compra e o VPT), aplica-se a taxa desse escalão a todo o valor e subtrai-se a parcela a abater. Nos dois escalões mais altos aplica-se uma taxa única (6% ou 7,5%) sem parcela a abater.
Como usar o simulador IMT?
Indique o preço de compra do imóvel (e o VPT, se o souber), escolha a finalidade (habitação própria e permanente ou outra), a localização (Continente, Açores ou Madeira) e, se for o caso, marque o IMT Jovem. Se recorrer a crédito, acrescente o valor do empréstimo e o prazo. O simulador IMT aplica as tabelas de 2026 e mostra o IMT, o Imposto do Selo e o total a pagar antes da escritura.
O IMT incide sobre o preço ou sobre o VPT?
Sobre o maior dos dois. O valor tributável é o máximo entre o preço de compra e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) que consta da caderneta predial. Se o VPT for superior ao preço, o imposto é calculado sobre o VPT.
Quanto é o Imposto do Selo na compra de casa?
São dois: 0,8% sobre o valor tributável na compra (pago com o IMT, antes da escritura) e, se recorrer a crédito, 0,6% sobre o montante do empréstimo para prazos iguais ou superiores a 5 anos (0,5% entre 1 e 5 anos; 0,04% por mês abaixo de 1 ano).
Como funciona o IMT Jovem em 2026?
Quem tem até 35 anos e compra a primeira habitação própria e permanente fica isento de IMT até 330.539 € no Continente (413.174 € nos Açores e na Madeira). Entre esse valor e 660.982 € (826.228 € nas RA) a isenção é parcial, e há ainda uma dedução no Imposto do Selo. É preciso entregar o Modelo 1 do IMT antes da escritura e não ser dependente fiscal no ano da compra.
As tabelas são diferentes nos Açores e na Madeira?
As taxas são as mesmas, mas os limiares dos escalões são 25% mais altos nas Regiões Autónomas. Por exemplo, a isenção de IMT na habitação própria vai até 106.346 € no Continente e até 132.933 € nos Açores e na Madeira.
Compradores não residentes pagam mais IMT?
Desde 25 de maio de 2026, a compra de imóveis habitacionais por não residentes é tributada a uma taxa fixa de 7,5% (Decreto-Lei n.º 97/2026). Há possibilidade de reembolso para pessoas singulares que se tornem residentes fiscais em Portugal nos 2 anos seguintes.
Tabelas em vigor em 2026 · Ofício Circulado n.º 40129/2026 da Autoridade Tributária
