Simulador de Crédito Habitação

A TAN (Taxa Anual Nominal) é a taxa de juro aplicada ao capital em dívida: nos créditos de taxa variável corresponde à Euribor mais o spread. A TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) é mais completa: inclui a TAN mais todos os custos do crédito (comissões, seguros obrigatórios, emolumentos), expressa em percentagem anual do montante emprestado. Para comparar propostas de bancos diferentes, use sempre a TAEG.

O spread é a margem que o banco soma ao indexante (normalmente a Euribor) para obter a TAN do seu crédito. Por exemplo, com Euribor a 12 meses de 2,1% e spread de 0,9%, a sua TAN é 3,0%. O spread depende do seu perfil: montante financiado, LTV, rendimentos, produtos associados (seguros, cartões) e da política comercial de cada banco. É a componente negociável do crédito.

O MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) é o custo total do crédito ao longo de todo o contrato: capital emprestado + juros + seguros + comissões e outros encargos. É o melhor número para perceber quanto vai pagar no total. O LTV (Loan-to-Value) é o rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel: para uma casa de 250.000€ com 200.000€ de crédito, o LTV é 80%. Em Portugal, o Banco de Portugal recomenda LTV máximo de 90% para habitação própria e permanente.

Na taxa variável, a prestação acompanha a Euribor: sobe e desce ao longo do contrato, sendo historicamente mais barata em média, mas com risco de subidas. Na taxa fixa, a prestação é igual do início ao fim, previsibilidade total, normalmente a um custo inicial mais alto. Na taxa mista, tem um período inicial fixo (2 a 10 anos, por exemplo) e depois passa a variável. Use o comparador acima para ver a diferença de prestação e de custo total (MTIC) entre as três opções com as taxas médias de mercado.

Regra geral, sim: cada euro amortizado antecipadamente deixa de pagar juros durante todos os anos restantes. Pode escolher reduzir a prestação mensal (alivia o orçamento) ou manter a prestação e reduzir o prazo (poupa mais juros). Atenção à comissão de amortização antecipada: em taxa variável é no máximo 0,5% do capital amortizado e em taxa fixa 2%, e está atualmente suspensa nos créditos de taxa variável para habitação própria e permanente, por lei. Simule o impacto na secção de amortização antecipada acima.

O banco exige dois seguros: o seguro de vida (que cobre o capital em dívida em caso de morte ou invalidez) e o seguro multirriscos (que cobre danos no imóvel). Podem ser contratados fora do banco (muitas vezes mais barato), embora o banco possa agravar o spread se não fizer os seguros com ele. Compare sempre o custo total (spread + seguros) e não apenas o spread.

Os bancos financiam tipicamente até 90% do valor do imóvel (LTV) em habitação própria e permanente, pelo que precisa de pelo menos 10% de entrada, mais impostos (IMT e Imposto de Selo) e custos de escritura, na prática, 12% a 15% do valor da casa em poupanças. Além disso, o Banco de Portugal recomenda uma taxa de esforço (prestações de créditos / rendimento líquido) máxima de 50%, sendo a maioria dos bancos mais conservadora.