Financiamento da casa: guia da pré-aprovação aos seguros

Comprar uma casa com recurso a crédito exige mais do que encontrar uma prestação mensal comportável. É necessário avaliar a estabilidade dos rendimentos, o dinheiro disponível para a entrada e os custos da escritura, comparar propostas de vários bancos e perceber o impacto dos seguros ao longo do contrato.

Este guia apresenta um percurso prático, desde a preparação financeira até à contratação do empréstimo e dos seguros associados.

1. Comece pelo orçamento realista

O primeiro passo é determinar quanto pode pagar sem comprometer despesas essenciais, poupança e imprevistos. A prestação do crédito não deve ser analisada isoladamente: some seguros, condomínio, impostos, manutenção, energia e eventuais obras.

Faça três contas:

1. Quanto dinheiro tem disponível para a entrada e custos iniciais.
2. Qual é a prestação mensal confortável num cenário de subida da taxa de juro.
3. Quanto deve permanecer como fundo de emergência depois da compra.

O Banco de Portugal acompanha a aplicação das regras macroprudenciais relativas ao crédito à habitação, incluindo limites relacionados com o rácio entre o financiamento e o valor do imóvel e com a taxa de esforço. Estes limites não substituem a avaliação individual feita pelo banco.

A taxa de esforço é uma medida de planeamento. Em termos simples, compara as prestações mensais de crédito com o rendimento líquido mensal do agregado. Se já tem outros empréstimos, cartões com pagamentos faseados ou responsabilidades como fiador, esses encargos podem influenciar a análise.

2. Reúna os documentos antes de pedir propostas

Ter a documentação preparada acelera a pré-análise e permite obter respostas mais comparáveis. Normalmente, podem ser pedidos documentos de identificação, comprovativos de rendimentos, declarações fiscais, recibos de vencimento, extratos bancários e informação sobre créditos existentes.

A lista concreta depende do banco e do perfil do cliente. Trabalhadores independentes, empresários ou pessoas com rendimentos variáveis podem ter de apresentar elementos adicionais.

3. Peça uma pré-aprovação, mas não a trate como aprovação final

A pré-aprovação é uma indicação preliminar do montante que poderá ser financiado, com base nos rendimentos, encargos e informação fornecida. Pode ajudar a definir um preço máximo para a pesquisa e reduzir o risco de fazer uma proposta por uma casa que depois não consegue financiar.

No entanto, a decisão final depende de vários elementos: avaliação do imóvel, confirmação dos documentos, análise jurídica, situação profissional e condições de mercado no momento da contratação.

Peça que a pré-aprovação indique, tanto quanto possível:

• montante máximo estimado;
• prazo considerado;
• tipo de taxa, fixa, variável ou mista;
• spread ou margem aplicável;
• produtos associados;
• validade da simulação;
• custos iniciais previsíveis.

4. Compare a proposta completa, não apenas o spread

O spread é apenas uma componente da taxa de juro nos contratos de taxa variável ou mista. Para comparar propostas, observe a TAN, a TAEG, o MTIC, o prazo, o regime de taxa, as comissões, os custos dos seguros e os produtos exigidos para obter determinada bonificação.

A TAEG incorpora vários custos do crédito e é particularmente útil para comparar propostas com estrutura semelhante. O MTIC mostra o montante total que será pago ao longo do contrato, segundo as condições e pressupostos apresentados.

5. Escolha entre taxa fixa, variável ou mista

Na taxa fixa, a prestação de capital e juros mantém-se estável durante o período contratado, embora possam existir alterações noutros encargos. Na taxa variável, a prestação acompanha um indexante, normalmente uma Euribor, acrescido do spread. Na taxa mista, existe um período inicial de taxa fixa e outro posterior de taxa variável.

A escolha depende da previsibilidade que valoriza, do prazo em que espera manter o empréstimo e da sua capacidade para suportar alterações futuras. Não é prudente escolher uma taxa apenas porque apresenta a prestação inicial mais baixa.

6. Calcule a entrada e os custos de compra

Além do capital próprio necessário para a entrada, reserve dinheiro para impostos e despesas. Dependendo do caso, podem existir IMT, Imposto do Selo, escritura ou documento equivalente, registos, avaliação bancária, comissões e custos de intermediários.

O IMT e o Imposto do Selo dependem do tipo de imóvel, localização, finalidade, valor e outros elementos. A Autoridade Tributária disponibiliza informação e simuladores no Portal das Finanças. Confirme os valores aplicáveis antes de assinar o contrato-promessa.

Como regra de planeamento, organize o dinheiro disponível em três blocos:

Esta repartição é apenas um exemplo de organização. A proporção adequada depende do preço, do financiamento, da idade, dos rendimentos e das despesas previsíveis. Não esgote toda a liquidez na entrada.

7. Entenda os seguros associados

O seguro de vida é frequentemente exigido pelo banco como garantia adicional, sobretudo para cobrir morte ou invalidez dos mutuários. O seguro multirriscos habitação protege o imóvel contra riscos previstos na apólice e pode ser obrigatório quando existe financiamento hipotecário.

Leia a apólice e confirme:

• capitais seguros e respetiva atualização;
• coberturas de morte e invalidez;
• exclusões e períodos de carência;
• beneficiário do seguro de vida;
• franquias e limites de indemnização;
• forma de pagamento do prémio;
• consequências de cancelar produtos associados.

O banco pode propor seguros, mas deve ser possível conhecer as condições exigidas e comparar alternativas quando a legislação e o contrato o permitam. Uma apólice mais barata pode oferecer coberturas inferiores, pelo que o preço não deve ser o único critério.

8. Antes de assinar

Leia a FINE, a minuta do contrato e as condições dos seguros sem pressa. Confirme a data de validade da proposta, os prazos para aceitar, a obrigação de contratar produtos adicionais e as regras de reembolso antecipado.

Guarde simulações, mensagens e documentos entregues. Se algum ponto não for claro, peça uma explicação por escrito. Para informação sobre regras de crédito, consulte o Banco de Portugal. Para impostos e obrigações fiscais, confirme no Portal das Finanças.

O financiamento mais adequado não é necessariamente o que apresenta a menor prestação no primeiro mês. É o que continua a ser suportável perante alterações de juros, despesas inesperadas e mudanças nos rendimentos. Uma preparação documental cuidadosa, uma comparação com os mesmos pressupostos e uma leitura atenta dos seguros reduzem surpresas durante a vida do empréstimo.